湖南省人民政府关于加强土地市场建设和管理的意见

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为防止国有土地资产流失,遏制土地违法违纪问题发生,优化土地资源配置,增加地方财力,促进经济发展,根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)精神,现就加强我省土地市场建设和管理提出如下意见:
中文名
湖南省人民政府关于加强土地市场建设和管理的意见
外文名
Hunan Provincial People's Government
文件文号
湘政发〔2001〕15号
发布机构
湖南省人民政府
发布时间
二00一年六月十九日
(湘政发〔2001〕15号)
各市、州、县人民政府,省政府各厅委、各直属机构:
一、加强对土地一级市场的调控
各级政府要切实加强对土地的宏观调控,政府要控制土地一级市场。除国家法律规定的外,要改变行政划拨、协议出让土地使用权的状况,按照“有序有偿、供需平衡、结构优化、集约高效”的原则,实行公开、公平、公正交易,完善土地市场建设,尽快建立与社会主义市场经济体制相适应的土地市场交易机制。要通过土地市场建设,加快城镇基础设施建设,促进土地资源和资产的高效集约利用,增加财政收入,促进经济发展。
二、加大国有土地使用权招标拍卖的力度
(一)严格控制行政划拨和协议出让土地使用权。除按《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》规定可以行政划拨供地的以外,其他建设用地必须以有偿使用方式提供,不得违法扩大划拨供地范围,不得用行政手段指定供地对象、供地方式和供地价格。对确需协议出让的土地,必须做到在地价评估的基础上,经由市州、县市区政府研究决定,协议结果向社会公开,并报上级土地行政主管部门备案;对原以划拨方式取得国有土地使用权用于非农业经营的,除法律规定可以继续实行划拨的外,逐步实行有偿使用;对国有企业改革中涉及的国有土地使用权的处置,按照省人民政府湘政发〔2000〕12号文件的规定办理;对旧城区改造涉及的原划拨土地使用权,可由政府依法收回,仍属于行政划拨规定范围的,按法律规定继续另地实行划拨,其余一律依法实行有偿使用。
(二)扩大招标、拍卖出让土地使用权的范围。商业、旅游、娱乐和房地产等经营性用地,都应采取招标、拍卖方式。属下列情况之一的必须实行公开拍卖:以获取最高出让金为主要目标,以出价最高为条件确定受让人的;对土地使用者资格没有特别限制,一般单位或个人均可能有受让意向的;土地用途无特别限制及要求的。不具备拍卖条件的下列情况,必须实行公开招标:除获取较高出让金外,还有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件的;土地用途受严格限制,仅少数单位和个人可能有受让意向的。
三、规范土地使用权交易行为
(一)要加快制定土地交易规则,实行挂牌公告方式交易。所有交易信息、交易程序、收费标准都必须公开。凡以招标、拍卖方式出让或转让土地使用权的,应先制定招标、拍卖文件和投标、竞买规则,并在法定时间内发布公告。成交后,土地交易机构须及时帮助办理交易过户、税费征收、土地登记发证等有关事宜。
(二)加快建立有形市场,完善土地市场功能。各地要结合机构改革,按照职能转变、政事分开、政企分开的原则,抓好土地有形市场的建设,设立土地使用权交易服务的专门机构,作为政府指定交易场所,隶属于同级土地行政主管部门,形成全省统一的土地市场体系。
(三)充分利用和依托土地有形市场,促进土地使用权公开交易。凡出让土地使用权交易、原划拨土地使用权交易、政策允许范围内集体建设用地的流转,以及因土地抵押权实现而引起的土地使用权转让、法院判决用于债务清偿的土地使用权的转让都必须进入交易机构公开交易。土地使用权交易包括转让、租赁、抵押、作价出资、入股、联营联建或赠与等。对不按规定进入有形市场或不按规则进行交易的,土地行政主管部门不得办理土地变更登记手续,各相关部门也不得为其办理有关手续。
(四)切实加强地价管理。各市州、县市区要依法定期调整、公布城镇基准地价,指导、调控土地市场价格。土地使用权出让必须通过地价评估,科学合理地确定土地出让价格,设立政府出让土地最低保护价。转让土地实行土地交易价格申报制度,转让土地价格若明显低于市场价,政府有权优先购买。
(五)要进一步加强国有土地收益的征收和管理。各级政府土地行政主管部门代征土地出让金、土地租金等土地收益时,一律开具省财政厅统一印制的“湖南省国有土地使用权有偿使用收入专用收款收据”,收入金额缴入财政,纳入预算管理。任何单位和个人均不得减免和挤占挪用土地出让金、租金等土地收益。对于低价出让、租赁土地,随意减免地价,挤占挪用土地收益,造成国有土地资产流失的,要依法追究责任。
(六)加强对农用地转为建设用地的计划管理,把农用地转为建设用地纳入国民经济和社会发展计划,进行严格控制。禁止农民集体所有土地非法人市。要保护好基本农田,不允许擅自将耕地改为非农用地。对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业,因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的,应当严格依法办理审批手续,对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的要认真清理。凡不符合土地利用总体规划的,要限期恢复农业用途;符合土地利用总体规划的,必须依法重新办理用地手续。
(七)要搞好经济适用住房的可行性论证和立项工作,制定好供地计划,实行规划控制,切实加强监督检查。严禁弄虚作假立项,改变原批准土地用途。严禁开发商以开发经济适用住房名义牟取暴利。要对经济适用住房的建设标准和销售对象作出严格规定。
四、积极推行土地收购储备制度
(一)坚持“统一规划、统一征用、统一开发、统一管理、统一出让”的原则。对城镇建设用地实行统一征地和收购储备制度,由政府垄断土地一级市场,做到政府审批,土地行政主管部门组织实施。新征农民集体所有土地,要由政府土地行政主管部门根据规划统一征用,统一出让,建立以供地引导需求的用地新机制。
(二)各市州、县市区政府成立由计划、财政、国土、城建、规划、房产、物价、金融等职能部门组成的土地收购储备管理委员会,由政府主要领导或主管领导负责,其主要职责是决策、协调、监控有关土地收购储备和出让事宜。管理委员会下设土地收购储备中心,隶属于同级土地行政主管部门,具体负责土地收购、储备和土地出让前期工作。市州、县市区政府可划出部分土地收益用于收购土地,也可用收购储备土地向银行抵押贷款,实施土地开发经营。
(三)城市规划区内需要调整使用的存量土地、旧城改造用地和新增建设用地,都必须纳入政府统一收购储备的范围,并根据不同情况采取不同储备方式:由政府储备中心对闲置土地统一收回或通过收购储备土地;将用地红线图划给土地储备中心,开发平整和基础设施配套后推向市场;对不急于收购储备或受财力限制一时无资金收购的地块,可进行信息储备。
五、清理整顿闲置土地和取缔隐形市场
(一)各市州、县市区政府及土地行政主管部门要组织力量,对各类闲置土地和违法交易行为进行集中清理整顿。重点清查城乡结合部、主要公路两旁的建设用地、房地产开发用地、工商业小区和非经省政府批准设立的各类开发区,取缔土地隐形市场,坚决杜绝土地非法交易,确保全省土地使用权交易依法运行。
(二)认真组织对闲置土地的清查登记。按照法律法规的有关规定,根据闲置土地的不同情况,采取收回、置换、保留权益、收取闲置费等多种方式限期进行处置。加强对建没用地的管理,督促用地单位按期建设,避免新的闲置土地出现。
(三)严肃查处非法批地、非法占地和非法转让、出租、抵押土地的行为。规范土地使用权转让市场,严禁利用建设项目、规划许可证和用地红线图转让等形式变相炒买炒卖“地皮”。以出让方式取得的国有土地使用权,未按法律规定的期限和条件开发、利用的,其土地使用权不得转让。非法转让的,应依法处罚,没收其非法所得,直至终止其土地使用权。国有土地使用权转让必须依法进行土地权属变更登记,未经登记的,转让行为无效。
(四)坚决杜绝“实物地租”。认真做好成本核算,实行土地收益和工程结算货币化,充分显化国有土地资产价值,防止国有土地资产流失。严禁无项目供地和以地抵扣工程款。
(五)规范土地审批的行政行为。土地行政主管部门一律不得兴办房地产开发公司等企业。土地估价、土地交易代理等中介服务机构必须与行政机关及其所属事业单位脱钩。对建设用地审批管理、土地资产处置等要严格执行办文制度,所有报件和批文均按规定程序办理。要增强服务意识,将办事制度、标准、程序、期限和责任向社会公开。要抓紧建立建设用地信息发布、地价和土地登记资料可查询制度。土地行政主管部门内部要尽快健全各类审批事项的内部会审制度。农用地转用、土地征用、用地审批、土地资产处置、供地价格确定等,一律要经过内部会审,集体决策。
六、切实加强对土地市场建设的领导
(一)各级政府要高度重视土地市场建设,建立国有土地管理领导负责制。各级土地行政主管部门要认真履行职责,按照国家土地市场管理的有关政策和法规,认真研究拟定土地使用权招标拍卖、土地有形市场建设、土地交易规则、土地储备等加强土地市场建设的制度和办法。
(二)纪检监察机关和计划、建设、规划、房产、财政、物价、金融等有关部门要积极配合、支持土地市场建设工作。出台涉及土地市场问题的政策法规,应事先征求土地行政主管部门的意见。强化对土地市场的监督,特别要加强对土地招标、拍卖情况的监督检查。对经营性项目用地,不按规定进行招标、拍卖的,经报请同级或上一级政府批准,可宣布其交易结果无效。对土地交易过程中的违法违纪行为要依法依规严肃查处。
湖南省人民政府 二00一年六月十九日
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社会 公文